gebouwkunde, kantoor-
concepten & vastgoed

 

dit artikel wordt mede mogelijk gemaakt door
facilitaire vakbeurs online
nog nooit wat adverteren zó doelgericht en zó lang houdbaar!
365 dagen per jaar/24 uur per dag.

voor presentatie klik op plaatje.....
(1107-01)

voor het artikel in het Nederlands klik op onderstaand plaatje

van statig ministerie naar denktank

uit facilitair!, magazine van facilicom services group
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online
















gebouwkunde, kantoor-
concepten & vastgoed

Van statig ministerie naar denktank
deze informatie wordt u aangeboden door facilitair!
mede mogelijk gemaakt door facilitaire vakbeurs online

B30 (foto's Facilitair!)

B30: van statig ministerie naar denktank


Het oude ministerie van Economische Zaken wordt door Facilicom omgevormd tot denktank en kenniscentrum van de Rijksoverheid.
Het is de derde keer dat Facilicom als single party zo’n PPS-project gegund heeft gekregen. Bijzonder is dat het dit keer gaat om een rijksmonument. In het ambitiedocument sprak de Rijksgebouwendienst (Rgd) van ‘een complexe ontwerpopgave’. Het Facilicom-consortium kwam echter al bij de eerste dialoog met ‘een ontzettend sterke visie op het ontwerp’, aldus de Rgd. En won de aanbesteding op prijs én kwaliteit.

Het ministerie van Landbouw, Handel en Nijverheid kreeg in 1917 een nieuw onderkomen in een statig pand aan de Bezuidenhoutseweg 30 in Den Haag. Het gebouw werd ontworpen onder leiding van toenmalig Rijksbouwmeester Daniël Knuttel, en is begin jaren ’90 gerenoveerd en uitgebreid door architect Hans Ruijssenaars. Medio 2013 vertrokken de laatste ambtenaren van het ministerie naar een ander pand. Toen stond al lang vast dat ‘B30’ een thuis moest gaan bieden aan het Centraal Planbureau (CPB), het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP).
Later kwamen daar nog twee andere huurders bij: het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) en de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Voor de vijf gebruikers moesten zo’n 450 werkplekken worden ingetekend. Maar er was meer nodig, zo is te lezen in het ambitiedocument: ‘De ambitie is om B30 te ontwikkelen tot hét kenniscentrum van de Rijksoverheid. Geen doorsnee kantoor, maar een denktank waar excellent onderzoek verricht wordt en prikkelende debatten en seminars plaatsvinden. Deze ambitie moet weerspiegeld worden in de architectuur, de voorzieningen en de dienstverlening in het pand.’


Een ingewikkelde puzzel
In het ambitiedocument spreekt de Rgd van ‘een complexe ontwerpopgave.’
Sou-Fen Kao, senior procesmanager bij de Rgd: ‘Het is een heel bijzonder en statig gebouw met karakter en geschiedenis. Maar de kamers liggen vast en de deuren zijn prachtig, maar kunnen niet verplaatst worden.
Toch moet het open worden, moet het samenwerken worden gestimuleerd en moeten mensen elkaar kunnen vinden.’ Dikkie Scipio, founding partner van Kaan Architecten, door Facilicom geselecteerd voor het ontwerp:
‘Ik werd alleen maar enthousiaster toen duidelijk werd dat het om een complexe opdracht ging. Dat soort opdrachten doe ik heel vaak. Ik vind het pas leuk worden als het een ingewikkelde puzzel is, met vragen en verwachtingen die elkaar soms zelfs tegenspreken.’ Bas Niese, directeur PPS/DBFMO van Facilicom: ‘Het gaat om een bestaand gebouw. We moesten dus denken vanuit het gebouw, vanuit de kracht van het gebouw. Dat was misschien wel de belangrijkste fase van het hele proces. De Rgd
had in een zogeheten waardestelling vastgelegd wat zij belangrijk vonden in het gebouw. Monumentenzorg en Welstand keken mee. Dat is beperkend,
het levert spanning op en vereist subtiliteit. Eigenlijk draaide de aanbesteding maar om één vraag: hoe gaan jullie om met zo’n bijzonder monument.’

SOU-FEN KAO:
‘DE MARKT HEEFT ALLE EXPERTISE EN KAN MET ERG CREATIEVE OPLOSSINGEN KOMEN’		  

Een echt duurzaam ontwerp
De eerste visie van het Facilicom-consortium bracht al meteen de handen
op elkaar. Dat komt misschien ook wel doordat Facilicom en Kaan ook
Braaksma & Roos hadden ingeschakeld, een architectenbureau dat is
gespecialiseerd in herontwikkeling en restauratie. Directeur en partner Job
Roos: ‘Als je een echt duurzaam ontwerp wilt en dus een gebouw dat flexibel is in het gebruik, dan heb je een visie nodig op het casco, op de interventie en op de transformatie. Ik geloof niet zozeer in de geniale ingreep, het gaat erom wat die geniale ingreep voedt. De voeding die wij hebben aangeleverd viel steeds meer in vruchtbare aarde bij Kaan Architecten.’
Dikkie Scipio: ‘Bij dit soort gebouwen begin je met een soort archeologisch
onderzoek naar de essentie van het oorspronkelijke ontwerp. Het pand is
heel rigide van opzet. Opbouw en symmetrie zijn heel goed doordacht.
Als je dat terugvindt, kun je heel veel doen. De essentie van het ontwerp van toen is de handreiking naar de ingrepen die je nu moet plegen. Dan kunnen
oud en nieuw ook niet gaan conflicteren, want je gaat in dezelfde geest door. Ik geloof erin dat de uitbreiding en het monument samen een nieuwe harmonieuze eenheid moeten vormen.’ Job Roos: ‘De nieuwe functionaliteit moet worden verankerd in het bestaande gebouw.’


Terug naar de kern
De ingrepen die het Facilicom-consortium voorstelde, zijn nogal rigoureus.
Zo worden nagenoeg alle veranderingen die Ruijssenaars begin jaren ’90
heeft aangebracht, teruggedraaid. Bas Niese: ‘Er lag al een tweede schil
over het gebouw. Wij hebben ons afgevraagd of we daar nog eens een
derde schil overheen wilden leggen. Dat hebben we niet gedaan: we zijn
teruggegaan naar de kern.’ Job Roos: ‘De ingrepen van Ruijssenaars
waren voor die tijd state of the art. Hij heeft echt een huzarenstukje geleverd. Maar uiteindelijk blijkt zijn ontwerp niet houdbaar voor deze opgave. Er is in deze tijd geen behoefte meer aan een stapeling van kantoren. Het nieuwe programma paste er met geen mogelijkheid in, ook door de eisen waaraan het gebouw de komende dertig jaar moet voldoen.’
Dikkie Scipio: ‘De vijf huurders moeten een gelijkwaardige kantooromgeving krijgen, van eenzelfde kwaliteit. Dat was niet te realiseren zonder vergaand in te grijpen op het ontwerp van Ruijssenaars. Dan haal ik liever alles weg, want dan vermink ik zijn ontwerp niet maar breng ik er iets nieuws voor terug. Dat is in alle opzichten veel beter.’
Bas Niese: ‘De Rgd was hier eerst heel verrast over, maar kon de redenering volgen. Het zou ook veel geld hebben gekost om dat deel in stand te houden.’

DIKKIE SCIPIO: ‘IK VIND HET PAS LEUK WORDEN ALS HET EEN INGEWIKKELDE PUZZEL IS, MET VRAGEN EN VERWACHTINGEN DIE ELKAAR
SOMS ZELFS TEGENSPREKEN’

Entree ingrijpend veranderd
De entree van het gebouw wordt ingrijpend veranderd. De bestaande
entree is nu nog klein en somber. Bas Niese. ‘Het is gebouwd als symbool
van de macht. Het moest status en geslotenheid uitstralen. Dat paste bij
die tijd.’ Dikkie Scipio: ‘De entree was erg ongenaakbaar en gesloten. Om
de relatie met de straat en het Haagse Bos te leggen en openheid te creëren,
moesten we wel rigoureus te werk gaan in het entreegebied. De entree was een opeenvolging van belevingen die tot een climax leidde: een bordes, dubbele deuren, een voorportaal, een trapje en dan kwam je in een monumentale hal die toegang gaf tot een monumentaal trappenhuis.
Dat past niet bij de opgave van een transparant open gebouw met een
goede relatie met de straat. De voorgevel is op een heel bescheiden wijze
geopend door de maat van de bestaande openingen te vergroten. De
entreeruimte achter de gevel is helemaal opengebroken, daar was in de
loop van de tijd veel aan verbouwd en er was weinig historisch materiaal achtergebleven. De latere toevoegingen hebben we weggehaald.
Daarmee hebben we ook weer de hoofdstructuur zichtbaar gemaakt,
waardoor je het gebouw straks beter kunt lezen dan nu.’ De Rgd is ook te
spreken over de aanpak van dit gebied. De ingrepen zijn ook een antwoord
op de eisen die werden gesteld in het ambitiedocument: er is een oplossing
bedacht voor de entree, de routing in het pand is goed, en er is goed
nagedacht over de beveiliging. Er vinden in de toekomst namelijk ook
seminars plaats waar geen pers bij aanwezig mag zijn. Met dit ontwerp
kan dan op eenvoudige wijze een andere routing worden opengezet zodat
mensen niet door het gebouw kunnen zwerven.

BAS NIESE: ‘HIERMEE LATEN WE ZIEN DAT WE ALS FACILITAIRE DIENSTVERLENER HEEL GOED IN STAAT ZIJN OM EEN FANTASTISCHE OPLOSSING TE CREËREN VOOR ZO’N COMPLEX EN GROOT PPS-PROJECT’

Eén grote gemeenschappelijke ruimte
Op de verdiepingen krijgen alle vijf de huurders hun eigen kantoren. Maar
de begane grond wordt één grote gemeenschappelijke ruimte voor koffie
drinken, lunchen, ontmoeten, samenwerken, vergaderen en seminars. De
ruimte biedt toegang tot de tuin en het terras, en geeft uitzicht op het
Haagse Bos. Dikkie Scipio: ‘Ik wilde geen gesloten vergadercentrum waar
het licht pas aangaat als er een vergadering is. Het is veel beter om dat te
integreren in het gebouw en open te stellen voor iedereen, zodat de ruimte
ook gebruikt wordt als er geen vergadering is. Dat moet dan wel allemaal
worden gefaciliteerd. Daar had Facilicom natuurlijk nee tegen kunnen zeggen. Maar ze hebben dat juist omarmd omdat ze zagen wat de kracht
daarvan is, ook voor het facilitaire concept: want de vergaderzalen zitten
nu niet verspreid over het hele gebouw, maar op één plek.’ Rond de overkapte binnenplaats komen twee nieuwe vleugels met foyers. In de ene
foyer ligt het accent op werken, koffiedrinken en ontmoeten, in de andere
foyer ligt het accent op vergaderen en seminars. Opvallend is het verdiept
aangelegde auditorium, dat half inpandig en half in de tuin ligt. De vergaderkamers eromheen kunnen individueel worden gebruikt, worden
geschakeld, of bij het restaurant worden getrokken. Restaurantbezoekers
kunnen de deuren van zo’n kamer-en-suite ook weer dichtdoen als ze in
stilte willen werken of beslotenheid verlangen bij hun lunchvergadering.
Sou-Fen Kao: ‘Deze oplossing sluit aan bij het ambitiedocument: het
gebouw open maken, zorgen dat het flexibel kan worden gebruikt, elkaar
opzoeken en samenwerken bevorderen.’

De markt heeft alle expertise
Er zit natuurlijk ook een risico aan om zo’n complex project in PPS aan te
besteden, waarbij alleen de gewenste output wordt beschreven. Sou-Fen
Kao: ‘Het had best gekund dat de drie consortia geen goede oplossing
hadden gevonden voor het entreegebied, een goede logistieke stroming
en het samenwerken en ontmoeten.’ Maar de Rgd had er alle vertrouwen
in. Sou-Fen Kao: ‘De markt heeft alle expertise en kan met erg creatieve
oplossingen komen.’ Bas Niese: ‘Dat is precies de kracht van PPS. Dat
heeft de Rgd bij dit project ook heel knap gedaan. Ze hebben vastgesteld
wat zij wilden bereiken, maar hoe dat vorm moest krijgen was volledig aan
ons. Dat heeft als voordeel dat wij niet hoeven te raden wat zij graag zouden
willen, wij kunnen en moeten dat zelf bedenken.’ Bijzonder was ook
dat vier van de vijf gebruikers vertegenwoordigd waren in de dialoog en in
het projectteam. Sou-Fen Kao: ‘Het was daarbij belangrijk dat de gebruikers
beseffen waar er invloed mogelijk was, namelijk niet in de dialoog, maar eerder, bij het opstellen van het ambitiedocument. Als je het eenmaal op de markt zet, liggen de gunningscriteria vast en moet je afwachten wat er aan voorstellen komt.’ Dikkie Scipio vond de inbreng van de gebruikers erg waardevol: ‘Het zijn wetenschappers, ze zijn erg goed in het verwoorden
waar hun organisatie voor staat en wat ze nodig hebben. Dat was bijzonder prettig. We hebben er ook alles aan gedaan om hun inbreng te honoreren. Een gebouw is natuurlijk het best geslaagd als de mensen die er gebruik van gaan maken het ontwerp omarmen.’


Ver onder de richtprijs
De aanbiedingen van de drie consortia zijn beoordeeld op prijs en kwaliteit.
Facilicom bood niet alleen de beste kwaliteit, maar ook de beste prijs, een
prijs die maar liefst 12 procent onder de richtprijs lag. Dat terwijl de overheid een project pas als PPS aanbesteedt als duidelijk is dat dat (veel) voordeliger is dan een traditionele aanbesteding. Die lage prijs kon onder meer worden geboden omdat het consortium beter scoort op het BREEAM In Use Building Management: dat wordt ‘very good’, en het pand veel energiezuiniger heeft weten te maken: geëist was energielabel C, maar het wordt energielabel A. Bas Niese: ‘Beter scoren was geen doel op zich. Maar bij B30 gaat het om een exploitatie van dertig jaar. Meer investeren levert geld op. In een DBFMO-constructie en zeker met zo’n lange looptijd, is het bijna een vanzelfsprekendheid dat je duurzaam te werk gaat. Duurzaamheid leidt tot een betere kwaliteit en levert, tenminste op de lange termijn, ook geld op. Dat komt dan weer ten gunste van de prijs die de overheid ervoor moet betalen.’ Facilicom is bovendien in het voordeel omdat het bedrijf dit project als single party doet. Bas Niese: ‘Dat maakt het bouwen en de exploitatie veel efficiënter: we kunnen echt integraal te werk gaan. En het scheelt ook behoorlijk in de risico-opslagen.’

Slim dingen doen
Maar liefst vijf Facilicom-divisies zijn betrokken bij de aanbesteding, de realisatie van het pand en het onderhoud en de exploitatie: Facilicom Facility Solutions, Breijer Bouw en Installatie, Gom, Trigion en Prorest. Ze zijn al in het beginstadium bij het project betrokken om hun expertise in te brengen.
Ook Kaan Architecten en Braaksma & Roos hebben voortdurend meegedacht over slimmere oplossingen. Dikkie Scipio: ‘Dat is het mooie van DBFMO: het gebouw moet dertig jaar goed blijven. Dan moet je dus kiezen voor mooie materialen. Modieus zijn is dan geen item meer, het moet gewoon kwalitatief erg goed in elkaar zitten.’ Job Roos: ‘Integraliteit is de sleutel tot een goede, duurzame oplossing. B30 is een mooie ervaring waar we heel enthousiast over zijn. Ook over de samenwerking met Facilicom: iedereen kreeg en krijgt volop ruimte om zijn expertise in te brengen.’ Bas Niese vindt het niet meer dan logisch. ‘We hebben heus niet zomaar een lage prijs geboden, we kunnen dat ook waarmaken omdat we dingen slim doen. Die slimmigheid vertaalt zich in kwaliteit en een lage prijs. Maar daar heb je wel expertise voor nodig uit alle vakgebieden.’

JOB ROOS:
‘INTEGRALITEIT IS DE SLEUTEL TOT EEN GOEDE, DUURZAME OPLOSSING. B30 IS EEN MOOIE ERVARING WAAR WE HEEL ENTHOUSIAST OVER ZIJN’


Een fantastische oplossing
Bas Niese: ‘Dit soort opgaves gaat niet over de bouw van het pand, maar
over het gebruik. Daar denken wij substantieel anders over dan andere
consortia, die altijd uit meerdere partijen bestaan. Dat komt ook omdat we
een facilitaire dienstverlener zijn. Facilicom is zich al jaren aan het ontwikkelen in integrale dienstverlening. We weten inmiddels heel goed hoe we dat in moeten inrichten. PPS is dé omgeving om dat toe te passen omdat we daar de vrijheid hebben om het in te vullen zoals wij denken dat dat het beste is: alleen de output telt immers.’ Hij vindt het geweldig dat Facilicom zich weer kan bewijzen als single party. ‘Het is de bekroning van de kennis en kunde die wij als Facilicom in huis hebben. Dit is ook een bewijs naar de markt dat Facilicom het in zich heeft om dit op heel hoog niveau te kunnen doen. We waren al erg trots op PPS-projecten als het belastingkantoor Doetinchem, de brede school in Joure en het cultuurcluster in Tiel. Maar dit is drie keer zo groot als Doetinchem. Het contract loopt geen vijftien, maar dertig jaar. Het is geen nieuwbouw, maar renovatie. Het is een rijksmonument. En het is een project met een grote complexiteit. Hiermee laten we zien dat we de afgelopen jaren bepaald niet hebben stilgezeten, maar dat we ons doorontwikkelen. En dat we als facilitaire dienstverlener heel goed in staat zijn om een fantastische oplossing te creëren voor zo’n complex en groot PPS-project.’ <


Meer informatie over B30 en de vorderingen van het project is te vinden op www.b30.nl. Op deze speciale site zijn bovendien tal van foto's te zien van hoe het gebouw er uitzag, en artist impressions van het zal worden.

Verklarende woordenlijst
BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method
CBP College Bescherming Persoonsgegevens
CPB Centraal Plan Bureau
PBL Planbureau voor de Leefomgeving
PPS Publiek-Private Samenwerking
PPS/DBFMO PPS/Design-Build-Finance-Maintain-Operate
Rgd Rijksgebouwendienst
Rli Raad voor de leefomgeving en infrastructuur
SCP Sociaal en Cultureel Planbureau

Bovenstaand artikel stond in Facilitair!, nummer 2 van 2014.
Het magazine van Facilicom Services Group. Facilitair Online verschijnt tweemaal per jaar en wordt verspreid onder opdrachtgevers, relaties, studenten en andere geïntresseerden.
Zie voor overige informatie onderstaand kader in blauw.

Bezoekers keken naar de volgende links in ons kennisplatform:

elk kantoor kan energie besparen

uit facilitair! - magazine van facilicom services group
mede mogelijk gemaakt door de facilitaire vakbeurs online
vanzelfsprekend gastvrij bij vng
uit facilitair! - magazine van facilicom services group
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online
total facility management 2.0
bij vodafone
uit facilitair facilitair! - magazine van facilicom services group
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online
hnw - het nieuwe werken in cijfers
uit facilitair facilitair! - magazine van facilicom services group
mede mogelijk gemaakt door facilitaire aanbieders online


top pagina mede mogelijk gemaakt door: top pagina
DezeTekstIsVanLeoHooijmansGalileoNoordwijkFacilitaireInformatieOnline
Dit document niet uitprinten, aub. Denk aan het milieu en uw onkosten.
Wilt u het nog een keer lezen maak een bladwijzer (favoriet).
Wilt u het artikel door een ander laten lezen, stuur een link door.
deze informatie wordt u aangeboden door facilitair!
mede mogelijk gemaakt door facilitaire vakbeurs online
Facilitair Online
magazine van facilicom service group

voor webinformatie klik op plaatje...
(1302-01)
facilitaire vakbeurs online
nog nooit wat adverteren zó doelgericht en zó lang houdbaar!
365 dagen per jaar/24 uur per dag.

voor presentatie klik op plaatje.....
(1107-01)
facilitaire-informatie-online.nl ©
ingevoerd op 01 juli 2014
het laatst gewijzigd op 3-07-2014
voorwaarden voor gebruik/bezoek van deze website: klik hier....
(de kleine lettertjes, maar dan iets groter)